Pronájem nemovitostí, zejména bytů, může mít svá úskalí. Jedním z nejčastějších problémů je, jak se zbavit problémového nájemce, který se odmítá vystěhovat z bytu i po skončení nájemní smlouvy. Tento proces bývá zdlouhavý a pronajímatel přichází o peníze.
Nejvyšší soud nedávno nabídl pronajímatelům pomocnou ruku. Po pauze se vrací možnost exekučně vyklidit byt na základě dohody uzavřené u notáře formou notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti.
Jak to funguje? Kromě nájemní smlouvy se u notáře podepíše dohoda se svolením k vykonatelnosti. Respektive notář na žádost stran sepíše notářský zápis, jehož obsahem je dohoda pronajímatele a nájemce. V rámci dohody:
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je exekučním titulem. Pokud nájemce nevyklidí byt v souladu s dohodnutými podmínkami, pronajímatel nemusí podávat žalobu na vyklizení bytu, čekat na soudní rozhodnutí a teprve poté vše předat exekutorovi. Pronajímatel může okamžitě předat věc exekutorovi, který problémového nájemce vyklidí. Tento postup zrychluje celý proces a šetří finanční prostředky.
Notářské zápisy s přímou vykonatelností byly až do poloviny roku 2020 běžně využívaným způsobem ochrany pronajímatele. Průlomem bylo rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020, ve věci vedené pod sp. zn. 26 Cdo 2085/2019. Závěry tohoto rozhodnutí lze shrnout tak, že notářské zápisy s přímou vykonatelností, které se týkaly vyklizení bytu a souhlasu s provedením exekuce nemohou být exekučním titulem.
Důsledkem uvedeného rozhodnutí bylo, že vystěhování problémového nájemce se často protáhlo z pár měsíců i na několik let.
Nejvyšší soud v usnesení velkého senátu ze dne 10. 4. 2024, ve věci vedené pod sp. zn. 31 Cdo 225/2024, přijal nový závěr, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem ve smyslu § 71b notářského řádu a může být exekučním titulem.
Toto rozhodnutí znamená, že aktivní pronajímatelé (a dokonce i nájemci v případě podnájemních smluv) mají opět k dispozici prostředek, jak zajistit rychlé a efektivní vystěhování problémového nájemce.
Jde o vítanou změnu, která napomáhá ochraně vlastnického práva.
Potřebujete připravit nájemní či podnájemní smlouvu, upravit stávající dokumentaci či pomoci ve sporu s problémovým nájemcem? Rádi Vám s tím pomůžeme.
Kontakt
Protega, advokátní kancelář je společností dle § 2716 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a její členové jsou zapsáni v seznamu advokátů vedeném Českou advokátní komorou:
K mimosoudnímu řešení spotřebitelských sporů ze smlouvy o poskytování právních služeb je příslušná Česká advokátní komora se sídlem Národní 16, 110 00 Praha 1, www.cak.cz.
