Na co si dát pozor při koupi bytu

Koupě bytu je významným životním krokem. Z právního hlediska skrývá tento proces mnoho úskalí, kterým je třeba věnovat pozornost. Proto jsme pro Vás shrnuli několik klíčových aspektů, které je třeba předem ošetřit.

Nejzásadnějším krokem při právní prověrce koupě bytu je ověření, zda osoba, která nemovitost prodává, je skutečně jejím vlastníkem. Tuto informaci lze zjistit v katastru nemovitostí, kde je vedený výpis z listu vlastnictví. V rámci tohoto výpisu zjistíte nejen to, kdo je aktuálním vlastníkem, ale i další podstatné informace, například zda na nemovitosti neváznou nějaká zástavní práva, exekuce, věcná břemena nebo jiná právní omezení.

V případě, že je na nemovitosti zapsané zástavní právo nebo jiné zatížení, je nutné zjistit, jaký je jeho účel a zda může být před koupí vymazáno.

Je třeba také prověřit, zda byt není pronajímán, případně kdy se současní nájemci vystěhují. Vyžádejte si proto informace o nájemních a podnájemních vztazích a nechte si předložit nájemní či podnájemní smlouvu. Z výpisu z katastru nemovitostí se tyto informace totiž nedozvíte.

Prověřte si také jaký je stav hospodaření společenství vlastníků jednotek (kolik má naspořeno, případně kolik dluží). Nechte si předložit pár posledních zápisů ze shromáždění, ať víte jaké jsou v domě problémy nebo jaké rekonstrukce se plánují. Vyžádejte si také prohlášení vlastníka, kterým byl dům rozdělen na jednotky. Dozvíte se z něj, jak je to se sklepem, parkováním, zda proklamovaná výměra bytu odpovídá skutečnosti, a další podstatné věci.

Vyžádejte si rovněž potvrzení od společenství vlastníků jednotek, že prodávající nemá vůči společenství vlastníků jednotek žádné nedoplatky. Tyto případné nedoplatky na Vás při koupit bytu přecházejí.

Pokud je prodávající zastoupen realitním makléřem, prvním dokumentem, se kterým se při koupi bytu setkáte, bývá rezervační smlouva. Tento dokument je závazný pro obě strany a obsahuje klíčové informace o podmínkách koupě. Většinou je spojena s úhradou rezervačního poplatku, který zajišťuje, že prodávající nemovitost neprodá jinému zájemci.

Na co si dát pozor:

• Zkontrolujte si zda si můžete koupi nemovitosti ještě rozmyslet, nebo se smlouva sice jmenuje rezervační, ale fakticky se již jedná o budoucí kupní smlouvu, která Vás zavazuje ke koupi nemovitosti. V poslední době je většina rezervačních smluv formulována jako budoucí kupní smlouva, což má pro kupující často daleko závažnější důsledky, než si sami uvědomují.
• Ujistěte se, že ve smlouvě jsou stanoveny jasné a přijatelné podmínky, za kterých bude rezervační poplatek vrácen, pokud by k prodeji nedošlo.
• Smlouva by měla obsahovat termín, do kterého bude uzavřena kupní smlouva.
• Realitní makléř ani advokát, který pro něj nebo pro prodávajícího připravil smlouvy, nezastupují Vaše zájmy. Zájmem realitního makléře je primárně ochrana jeho klienta, kterým je prodávající, a dále jeho provize, kterou získá až se byt prodá. Zájmy kupujícího jsou pro něj často až poslední v řadě. Pokud si něčím nejste jistí nebo něčemu nerozumíte, najměte si své odborínky (advokáta, stavbaře). 

Nejdůležitějším dokumentem při koupi nemovitosti je kupní smlouva. Tento dokument stanovuje podmínky převodu nemovitosti. Je nezbytné, aby byla tato smlouva sepsána přesně a jasně, protože špatná formulace může vést k problémům s vlastnictvím nebo financováním.

Klíčové body, na které je třeba si dát pozor:

• Přesná identifikace nemovitosti: Je důležité, aby byly v kupní smlouvě správně uvedeny údaje o nemovitosti, nesprávná identifikace může způsobit problémy se zápisem na katastru nemovitostí.
• Cena a platební podmínky: Jasně stanovené platební podmínky, včetně způsobu úhrady kupní ceny, jsou klíčové. V případě, že kupujete nemovitost na hypotéku, je důležité, aby smlouva obsahovala podmínky spojené s uvolněním peněz z úvěru.
• Odpovědnost za vady: Pokud nekupujete novostavbu, odpovědnost za vady se bude prodávající často vyloučit, nebo značně omezit. Je proto důležité si byt důkladně zkontrolovat, nejlépe za přítomnosti experta ze stavebnictví.
• Vybavení: Pokud má v bytě zůstávat nějaké vybavení, je potřeba i toto v kupní smlouvě dostatečně ošetřit.

Platba kupní ceny je jedním z klíčových kroků při koupi bytu. Pro ochranu obou stran se v praxi často využívá advokátní nebo notářská úschova. Tento postup zajišťuje, že kupní cena bude uložena u třetí strany (advokáta, notáře, případně banky) a uvolněna prodávajícímu až v momentě, kdy dojde k převodu nemovitosti na nového vlastníka v katastru nemovitostí.

Výhody úschovy:

• Ochrana kupujícího – peníze se neuvolní, dokud není byt skutečně přepsán na nového majitele.
• Ochrana prodávajícího – má jistotu, že kupující má potřebné finanční prostředky a nedojde k problémům s platbou.

Parkovací stání je často důležitým faktorem, zejména ve větších městech, kde je jich nedostatek. Pokud kupujete byt s parkovacím stáním, je třeba si přesně ujasnit, jaký právní režim se na toto stání vztahuje. V zásadě může jít o několik možností:

• Vlastnictví parkovacího stání – V některých případech (poměrně výjimečně) je parkovací stání přímo ve Vašem osobním vlastnictví. To znamená, že je uvedeno v katastru nemovitostí a máte k němu plné vlastnické právo.
• Podíl na společných částech nemovitosti – V jiných případech může být parkovací stání součástí společných částí domu, kde vám náleží jen určitý podíl a právo užívat konkrétní parkovací místo.
• Podíl na zvláštní nebytové jednotce – Parkovací stání může být vymezeno také v rámci samostatné nebytové jednotky. Pak Vám zpravidla není dedikováno konkrétní parkovací místo, ale máte jen podíl na garáži.
• Pronájem parkovacího místa – Některá parkovací stání jsou poskytována na základě nájemní smlouvy, což znamená, že nejste vlastníkem stání, ale máte pouze právo ho užívat za určitých podmínek a po omezenou dobu.

Před koupí bytu si vždy zjistěte, jaké jsou právní podmínky parkování. Pokud máte v úmyslu parkovací stání využívat, je důležité, aby bylo smluvně a právně zajištěno, aby se předešlo sporům a komplikacím v budoucnu. Před koupí si zkuste na parkovací místo také skutečně najet. Parkovací stání se staví dle staré technické normy, od jejíhož vydání se vozidla výrazně zvětšila. Pokud máte například větší SUV, můžete mít problém na svém místě pohodlně zaparkovat.

Další důležitou otázkou při koupi bytu je, zda jde o byt v osobním vlastnictví, nebo o družstevní byt. Oba tyto typy vlastnictví mají své výhody i nevýhody, a z právního hlediska se jedná o zásadně odlišné věci.

Osobní vlastnictví

Při koupi bytu v osobním vlastnictví se stáváte majitelem bytu a můžete s ním nakládat podle svého uvážení, například ho prodat, pronajmout nebo zastavit ve prospěch hypotéky.

Výhody:

• Plná kontrola nad nemovitostí.
• Snazší financování hypotečním úvěrem.
• Jednodušší převod na nového vlastníka.

Nevýhody:

• Zpravidla vyšší pořizovací cena v porovnání s družstevními byty.
• Vlastník se stává členem společenství vlastníků jednotek, což přináší určité povinnosti, jako jsou platby do fondu oprav a účast na schůzích společenství.

Družstevní byt

Koupě družstevního bytu není ve skutečnosti koupí nemovitosti, ale převodem členského podílu v bytovém družstvu. Družstvo vlastní celou nemovitost, a vy jako člen družstva máte právo byt užívat. Družstevní byt tedy nemůžete vlastnit jako takový, ale pouze jeho užívací právo.

Výhody:

• Nižší pořizovací cena než u bytu v osobním vlastnictví.
• Některé družstva mají volnější podmínky pro převod užívacího práva na další osoby.

Nevýhody:

• Omezena možnost financování hypotékou – banka často požaduje jiné zajištění, protože nemovitost nevlastníte.
• Nelze plně rozhodovat o nemovitosti, klíčové rozhodnutí dělá družstvo.

Tip: Pokud uvažujete o koupi družstevního bytu, zjistěte, zda a za jakých podmínek lze byt převést do osobního vlastnictví, protože tento proces může zvýšit hodnotu bytu a rozšířit vaše možnosti při financování a budoucím nakládání s bytem.

Proces koupě bytu může být složitý a zahrnuje mnoho kroků, které je potřeba pečlivě sledovat. Ověření právního stavu nemovitosti, příprava kvalitní kupní smlouvy a správné ošetření finančních podmínek jsou klíčové kroky k úspěšnému a bezproblémovému dokončení transakce. Při koupi bytu nezapomínejte také na technický stav nemovitosti, lokalitu či občanskou vybavenost.

V případě jakýchkoliv pochybností ohledně právních aspektů koupě nebo prodeje bytu se neváhejte obrátit na naši advokátní kancelář, kde Vám rádi poskytneme odbornou právní pomoc a poradíme, jak postupovat co nejefektivněji a bezpečně.